Я, кстати, риэлтор, и готов ответить...Знаете ли Вы, что : ⇐ Жильё

[illletjaga]

мне комменты понравились
тоже очень доходчиво

[KIRA]

Я новичок

- любой новичок с годами может стать профи! С начинанием и Вас!

Многие Клиенты, да пожалуй 90 процентов, даже самые свои давние и доверенные, не понимают, что работа граммотного риэлтора - это не свести того и другого и "срубить куш" себе (хотя и таких риэлторов много, особенно в сегменте "элитная недвижимость"), а это:

-просчитать и отрежиссировать ситуацию с рекламой или с подготовкой сделки,
-при самой сделке с расчётами,
-с юридическими на каждом шагу, в том числе во всех почти банках, фразами в Договорах,
- с разумными условиями доступа (ну про это не буду уточнять здесь),
- с психологией клиентов
и многое другое...

Иногда задумываешься, что насколько дворнику легче, уж сам планировал этим летом в дворники или куда то ещё, но призвание затянуло в помощь людям снова.

Сейчас пошло новое поколение риэлторов, которые на вопрос "какие документы" - отвечают "более трёх" и больше особо не знают; на вопрос - "что было перед этими документами по прежним документам" - не знает обычно 80 процентов, вопрос "состоял ли Продавец в браке на момент приобретения Квартиры" - ответа не знает почти никто и отвечают "всё,что положено у нас будет", так вот, но, надеюсь, новое поколение наверстает свою степень учёности, их Покупатели заставить должны своими вопросами и разборчивостью в ситуации и переговорах, или привлекая, как большинство делает, на найденный вариант - своего риэлтора.

С землёй и Загородной недвижимостью сложнее иногда разбираться, но рынок очень активно будет сейчас развиваться и надо соображать и там!

[KIRA]

А что я начал продавать! Пальчики оближешь!
Кусается цена, как часто и везде, где начинает хотеться, но цена Квартиры и качество друг друга стОят:
http://kommunarka.afy.ru/object/flat/307635868.html

Добавлено спустя 4 часа 8 минут 32 секунды:
Re: Я, кстати, риэлтор, и готов ответить...Знаете ли Вы, что :

грубо говоря, куплю 70 кг говядины, а через 5 месяцев - 15 кг

- тут увидел и вспомнилось...в пост Советские годы купили по "приглашению Свадебному" ящик водки по дешёвке, водку то не пьём, стояла для гостей, но было приятно, что урвали по хорошей цене!

Мы с Вами уже все кризисы проходили и выжили, и продолжаем кушать хлеб с маслом, дамы и господа!
Поэтому не волнуйтесь! И рынок и Квартирный вопрос жил и будет жить вечно!
Верить, пробовать, надеяться, быть честным и уверенным - и всё получится!

[Солемн]

- любой новичок с годами может стать профи! С начинанием и Вас!

Спасибо за пожелания! Но я не риэлтор, и быть им не планировала. Я - собственник квартиры, которую просто хочу сдать. И мне приходится изучать этот вопрос.

[KIRA]

И мне приходится изучать этот вопрос

- Да я понял, что Вы не планировали в эту древнейшую профессию окунаться, там сложно и часто долговременно безрезультатно. Правильно делаете!
Лучше быть просто грамотно подкованной, но всё же важные дела доверять риэлторам, как - замену крестовины в стояке от батареи центрального отопления - я доверил сантехникам.

[Дона Роза]

У нас с квартирой тоже ни тпру, ни ну (размениваем)... Собственно, понятно почему... и НГ на носу.

Дай бог, весной или летом "пыль осядет" и разъедимся.

[KIRA]

весной или летом "пыль осядет"

- квартира, которая имеет сложности - "альтернативную" покупку взаме одной или, что ещё хуже двух квартир - для Любого Покупателя представляет гораздо меньший интерес, чем квартира свободная.

Пример простой: Вы хотите купить на рынке сыр, но Продавец говорит, что продаст его Вам, если одновременно найдёт и за эти деньги купит два разных батона колбасы, а просто за деньги сыр продавать не намерен. Вам будет интересно ждать и зависеть от его поисков колбасы, да ещё и расчёт денежный производить не с ним, а одновременно при его присутствии - с теми "колбасными" Продавцами?

Так и в "альтернативных" сделках с квартирами.

Бывает, конечно, что именно в Вашу квартиру покупатели влюбятся, если она особенная и очень кому то именно там и такая нужна...

Во первых Покупателя надо найти со "свободными", как сейчас риэлторы выражаются, деньгами, ну или хотя бы с кредитно-ипотечными нормального банка.

Покупателя либо меньшей, в сравнении со "свободными" такими же квартирами, ценой можно привлечь, либо хотя бы одновременно надеяться на приобретение ОДНОЙ "альтернативной" квартиры взамен, а деньги за вторую - будут со дня начала сделки в ячейке хранится и Вы в независимости от Покупателя сами будете искать и оформлять ПОСЛЕ вторую квартиру взамен.
Риски тут стандартные:
- возможное подорожание цен, но Вы то с первой секунды начала сделки искать и даже авансировать вторую квартиру можете;
- банк, в котором ячейка должен быть мало подвержен риску отзыва лицензии в ближайшее время;
- ну и риск, что за это время в стране вообще хаос начнётся - он всегда риск, даже через 100 лет такое возможно

Можно попробовать в интернет форумах размещать объявление на обмен - МЕНУ, мало ли, может кто то имеет две квартиры или хотя бы одну и доплату и ему понравится Ваша. Я так много раз делал, ну шучу, раза четыре-пять.

[Дона Роза]

KIRA, спасибо за ответ.

[KIRA]

Пора накопленные миллионы превращать в тёплое жильё, господа и дамы из Многодетных Семей!

Чем бы заняться в НГ каникулы? Может на Землю Обетованную съездить, давно ведь пора побывать

[cherrry]

Здравствуйте скажите пожалуйста а на сколько реально продать 2/7 доли это приблизительно 20-21 метра, если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку
Интересно такое предложение на рынке для покупателей (если покупателями выступают не оставшиеся владельцы квартиры), и как это может отразиться на цене, доля продается дешевле или их можно наоборот продать дороже?

[Оранж]

Можно попробовать в интернет форумах размещать объявление на обмен - МЕНУ, мало ли, может кто то имеет две квартиры или хотя бы одну и доплату и ему понравится Ваша. Я так много раз делал, ну шучу, раза четыре-пять.

подтверждаю, находятся варианты по обмену, не так часто, как хотелось бы, но бывают...
KIRA, мне нравится как вы пишите про профессию

[KIRA]

Здравствуйте скажите пожалуйста а на сколько реально продать 2/7 доли это приблизительно 20-21 метра

- Здравствуйте! Отвечу как всегда в жизни - честно!

Терпеть не могу заниматься "долями", так как любая их продажа от совместно полученной по долям Родственниками Квартиры - приносит оставшимся "дольщикам" полный ужас, или Ад, или ещё по другому можно выразится.

Это потому, что нормальные люди доли просто так не покупают. Время когда покупали "для прописки" прошло, теперь у любого можно зарегистрироваться.

Доли могут купить для жилья иногородние, вернее инореспубликанские люди отличающейся от большинства жителей Столицы национальной принадлежности. И что будет после?
Комната 21 метр никаким образом у Вас в долю не выделена. Что бы 2/7 выделить в ОТДЕЛЬНУЮ комнату надо или через суд определять порядок пользования квартирой между всеми "дольщиками" СНАЧАЛА! (до продажи) или без суда и следствия - определять этот порядок пользования Соглашением всех сторон с регистрацией в Росреестре (если ещё и соглсасится Росреестр), приравнивать доли к отдельным комнатам, а затем и оформить в Бухгалтерии отдельные финансово-лицевые счета на каждую комнату.
И затем законно комнату продавать, с отказом собственников другихкомнат (или если не разделите - долей) от права преимущественной покупки за желаемую цену.

Вообщем я не оценю Вам никак.

Выход разумный только один - убеждать дольщиков всех, что им лучше продать ВСЮ квартиру сейчас.
Вам потребуется согласие органов опеки и выделить долю ребёнку где то взамен или если разрешат то деньги за долю ребёнка внести Покупателю на отдельный счёт - в Опеке узнавайте заранее со всеми документами туда придя).
Мотивировка убеждения продажи ВСЕЙ Квартиры всеми дольщиками проста - им лучше полюбовно вместе с Вами продать, чем получить жильцов - большую семью не славянскую скорее всего, если Вы всё таки продадите кому то 2/7 отдельно.

За всю квартиру и переговоры с остальными и я могу взяться, за комнаты-доли не возьмусь.

А вообще - цена долей просчитывается так: общая стоимость среднерыночная квартиры - делится на 7 долей, умножается на две доли и отнимается 30-50 процентов, а то и больше. Иначе кому она нужна за рыночные реальные деньги? Даже комнаты стоят в квартирах дешевле чем истинный метраж соизмеримо общей площади.

Добавлено спустя 5 минут 46 секунд:
Re: Я, кстати, риэлтор, и готов ответить...Знаете ли Вы, что :

находятся варианты по обмену

- я делал себе несколько раз так, да и Клиентам моим.

К примеру, висела в 90-е годы у меня двушка в Марьино, тогда никто в Марьино не хотел вообще, и не продавалась. Нашёл по МОИМ в газетах размещённым Объявлениям обмен - на однушку на Курской на первом этаже в кирпичной Башне, внутри! Садового. Клиентка мне доверяла, как и большинство моих, полностью - и не глядя даже на однушку сделали Договор мены. Естественно, хоть и не сразу, но выгоднее однушку продал на Курской.
Да ещё и лет через 10 перепродал, так как Покупатели ко мне обратились, естественно.
И мне приятно - и всем Клиентам.

Год назад вместо продажи 4-к в 22-х этажке с окнами на МКАД, но с шикарной планировкой - сделали мену на двушку на Щёлковской 53 метра и получили доплату, на которую купили вторую двушку небольшую, но в сталинском доме на Первомайской. А куплей продаже - только риэлторский "паровоз" бы сделать можно было из нескольких квартир в цепочке и вероятность срыва была бы 70 процентов.

Добавлено спустя 10 минут 5 секунд:
Re: Я, кстати, риэлтор, и готов ответить...Знаете ли Вы, что :

мне нравится как вы пишите про профессию

- да мне просто профессия моя нравится, правильная ведь она, это ведь не свести того и другого, а реально помочь и защитить.

Жаль, что Клиенты некоторые беспочвенно ругаются, скандалят, спорят, но таких к счастию - меньшинство.

Сейчас пошло такое время, что многие думают - "ха! дело то лёгкое: нашёл в Циане вариант и оформил, подумаешь, как колбасу взять и купить."

Даже колбасу нужно грамотно покупать или в проверенном месте, а проверенных мест в покупке за самые большие в стране деньги (имею ввиду - как бриллианты крупные или как картины дорогие) - отсутствуют проверенные места. База данных квартир и домов - это база данных, где обычные ЧУЖИЕ люди размещают свои объекты. Новостройщики - это тоже ЧУЖИЕ люди в виде физических лиц-директоров со своим юрист-штатом, которые в текстах Договоров ну никак не защищают интересы вкладчиков-Покупателей.
Квартиры - не колбаса, у них и история есть, и интуиция нужна, а при расчётах в банках - достаточно обойтись без одного слова в тексте, согласится на предложенную навязанную сотрудницей Банка Форму - и уже риск для любой из сторон.

Вот такая профессия! Зато какой кайф от сделанных добрых дел!

[мама катя]

KIRA, так может быть там лс уже разделены...

[Sheila]

База данных квартир и домов - это база данных, где обычные ЧУЖИЕ люди размещают свои объекты. Новостройщики - это тоже ЧУЖИЕ люди в виде физических лиц-директоров со своим юрист-штатом, которые в текстах Договоров ну никак не защищают интересы вкладчиков-Покупателей.

KIRA, но, положа руку на сердце, риэлторы - это тоже совершенно ЧУЖИЕ люди, которые ответственности, случись какой косяк, не несут, расхлебывать все равно будут клиенты...

[KIRA]

там лс уже разделены..

- долями может и разделены, хотя вряд ли, но само по себе это разделение ну ничего для Покупателя и оставшихся не значит, вот выделение помещения отдельного из долей - это значит

[мама катя]

KIRA, так если лс разделены, то уже гораздо проще прописать эти доли в натуре (комнатой отдельной), правда в Москве мне удалось найти только одного нотариуса, который это согласился сделать и то по знакомству

[KIRA]

случись какой косяк, не несут, расхлебывать все равно будут клиенты..

- ответственность во всём несёт всегда сам плательщик, помочь в возврате денег можт только Страховой Полис, помните, так говорил сам Остап Бендер! А он во всём прав!
Ну ещё и Вера в справедливость страхует от всего!

Риэлторов ищут по рекомендациям, и тогда они становятся уже "не чужими", хотя, естественно они - не братья и не сватья, а такие же, как все люди со своими плюсами и минусами и характерами.

Просто если рекомендованный риэлтор не скрывает, всё объясняет, и делает всё правильно - то и косяки отсутствовать будут, да и жизнь увидиться в прекрасном свете!

Добавлено спустя 10 минут 7 секунд:
Re: Я, кстати, риэлтор, и готов ответить...Знаете ли Вы, что :

мне удалось найти только одного нотариуса, который это согласился сделать

- нотариус тут не нужен вообще!
Договор определения порядка права пользования пишется, как и другие Договора в простой письменной форме. Признаюсь, я лично не разу такой не составлял и не видел, но знаю, что он есть, но не знаю - зарегистрирует ли такой Договор, вернее права собственности по нему Росреестр.
1) ищите в интернете тексты
2) звоните в справочную Росреестра с его сайта и спросите про знают ли они про это
3) если сложности в процессе узнавания - то я завтра там напрямую спрошу лично
4) если невозможно определить комнату таким простым Договором то ущзнавайте про то, как в суде установить
4) читайте мой первый ответ про то, что палки в колёса родственникам помешают им жить, когда кто то купит Ваши доли (понимаю, что они "упираются", но ведь в итоге поймут)

Реальная притча

Был у меня как то давным-давно сосед по коммуналке в Подмосковье, предлагал ему купить плохенькую флэт взамен его комнаты, отказался.
Стал у него после моего обмена на комнату в Москве - другой сосед, и снова предлагал другой сосед в лице своей сестры - размен всей квартиры на две плохоньние однокомнатные флэтс, разъехаться - снова отказался.
Прошло 17 лет, или все 20, сдавал иногда он свою комнату кому то, затем дочь взрослая стала жить до поры пока её бой-фрэнд пьяный дебош с применением силы к старику-соседу не затеял и в органы правопорядка не угодил.
В итоге он продал свою комнату как то, дешевле чем цена плохенькой флэт. Даже ко мне не обратился, хоть и сосед бывший (а по другим вопросам аж мучал раньше - как раз по долям в другой квартире )

[Оранж]

Риэлторов ищут по рекомендациям, и тогда они становятся уже "не чужими", хотя, естественно они - не братья и не сватья, а такие же, как все люди со своими плюсами и минусами и характерами.

еще хочу добавить
это очень даже хорошо, что не братья, и не сватья
так как огромное количество вариантов разваливается на стадии переговоров... прекрасных вариантов, удовлетворяющих обе стороны... ну не могут люди договориться о сроках переезда или демонтаже кондиционера... я уж молчу о юридических аспектах...
многие часто путают профессию риелтора с продажниками... но это не так - риелторы -скорее договорщики, при этом компетентные.. риелтор - это смежная профессия на стыке нескольких.. и 90% знаний - это практика, золотой опыт...

у мужа есть клиенты, которые уже годами, семьями обращаются к нему... как правило - это самые приятные клиенты как бывает семейный юрист, доктор, так и риелтор может быть семейным... если нет - то ищите по отзывам...

с вашего позволения, тоже случай из практики моего мужа:
несложная сделка без цепочки - простая схема - продавец. покупатель, ипотека, банк, банковская ячейка.
так вот в момент передачи денег после регистрации права (так как ипотека) покупатели в ячейке недосчитывают 50 т.р.
естественно начинается конфликт, а работники банка - мало того, что якобы не при делах, так еще и подогревают конфликт, начинаются оскорбления, скандал, взаимные подозрения, потому уже мысль о том, что поделить ущерб и разбежаться - типа не так уж много...
мой муж принял решение за всех - он настоял вызвать полицию с телефона администрации банка... но не пришлось... вдруг управляющий всем предлагает еще раз осмотреть ячейку и там чудесным образом оказывается пачка 50 рублевых купюр... вот интересно - как можно не заметить пачку денег?
в общем скорее всего работники банка решили поживиться, и надеясь, что в органы никто не захочет обращаться, а ущерб не так уж велик, и вроде как никто не пострадал особо, никаких последствий... скорее всего такой вариант у них уже проходил ,судя по спокойной наглости, с которой вдруг нашлись деньги...
мораль: хороший риелтор действует в ваших интересах на всех этапах сделки, даже если вам в какое-то время кажется, что это не так...

[cherrry]

вообще - цена долей просчитывается так: общая стоимость среднерыночная квартиры - делится на 7 долей, умножается на две доли и отнимается 30-50 процентов, а то и больше. Иначе кому она нужна за рыночные реальные деньги? Даже комнаты стоят в квартирах дешевле чем истинный метраж соизмеримо общей площади.

Спасибо мы как раз находимся с той стороны которая не продает, а которая готова купить эти доли, но мы боимся что попросят достаточно высокую цену (чисто так из вредности) и придется либо с соседями жить...иной национальности, либо искать новую квартиру чего не хотелось бы....доли не выделены в отдельную комнату, квартира даже не приватизирована, хотели договориться без приватизации по родственному, что бы обойтись без органов опеки и т.д., но другая сторона сама не знает чего хочет....
Если можно еще один вопрос, если квартира в собственности менее 3 лет и продажа ее части идет за 2 млн.руб.налогом будет облагаться? (где-то читала что до 2 млн.руб.и если в собственности более 3 лет налогом не облагается)

[KIRA]

так как огромное количество вариантов разваливается на стадии переговоров

- на самом деле такого нет, чтобы из-за бытовых нюансов разваливаются сделки, такое лишь в единичных случаях,
вот про цену не договариваются до аванса - такое есть.
И в последний месяц из-за курсов валют отказы бывали

Добавлено спустя 6 минут 4 секунды:
Re: Я, кстати, риэлтор, и готов ответить...Знаете ли Вы, что :

которые уже годами

- да, это действительно всегда приятно!!!

Но за последнее время переклинивает некоторых, может лишь у меня так: две 15-20-ти летней давности знакомства Клиентки и хамили, и капризничали и валили всё на их риэлтора, в том числе, что к примеру им в ужасном состоянии квартиры показывал (с окнами на ипподром -шедевр! правда обои там старые были ) , другая подумала, что я доверенности на сбор документов и регистрацию передоверю сдуру кому то...

Списываю это на хаос с ценами в стране и езду крыш в догонку цен
Или возрастное может.
А когда корректно общаются ведь это приятно, а риэлторы тоже люди и переживают за Клиентов и их дела больше, чем сами Клиенты в основном!