Я, кстати, риэлтор, и готов ответить...Знаете ли Вы, что : ⇐ Жильё

[KIRA]

Сегодняшние цены в Москве: Нормальные однушки 4,5-5 миллионов(на Юго-Западе 5,2-5,5),двушки 6-7,трёшки по прежнему 9-11,так что особо цены не снижаются(в рублях если считать),хотя всплывают дешевле часто варианты,но в основном либо альтернативные,либо с не проверяемыми свежими документами (менее трёх лет в собственности по наследству,ренте,приватизации свежей)

[Вишенка]

KIRA, нашла Вашу темку, поленилась читать всю (глазки слипаются уже...), так что прошу извинить, если я повторюсь со своими вопросами, плиз!
У нас недавно была ситуация, когда можно было бы продать нашу 1комнтаную квартиру и купить за эту же цену участок земли со стареньким домиком(строительство нам как-раз то и подошло). Не успели, о чём очень жалею...
Скажите, пожалуйста, какие документы на продажу квартиры можно подготовить заранее, чтоб потом быстренько её, эту продажу, можно было оформить?
Ещё у нас в последнее время частенько в округе стали продаваться хорошие дома-котедджи за смешные цены. Хозяева-москвичи таким образом погашают свои долги или проценты по кредитам. К сожалению, мы об этом узнаём постфактум, но вдруг когда и повезёт узнать вовремя... Только как определить "чистый" ли этот дом, не получится ли так, что после покупки мы узнаем, что приобрели кучу юр.проблем на своё седалище, т.к. в спешке не обратили внимание на какие-либо нюансы? Наверное, путанно излагаю?... Короче, как можно приобрести дом без плохих последствий в его репутации, на что обращать внимание при его покупке (ведь в таких случаях спешка жуткая)? Благодарю за ответы!

[KIRA]

По Вашей квартире для выстрой продаже подготовьте сразу документы БТИ-кадастровый паспорт и эспликацию(без вызова техника на дом-напишите в заявлении)-действительны 5 лет они сейчас,возьмите справки из ПНД и НД (психо-нерво и наркологического диспансера),что не состоите и не состояли на учёте(так как риэлторы сами заказывают их,но это отнимает дня три,да и берут с нерадостной "засветкой"),а по дому надо "распечатку" истории перехода прав проверять, и те же справки из диспансеров брать с Продавцом дома-в Вашем присутствии,а полный ответ может быть только,когда ясны будут документы на конкретный дом (например-надо понять согласованы ли были границы участка земли с соседями и прочее)

[Вишенка]

Спасибо!

"распечатку" истории перехода прав проверять,

согласованы ли были границы участка земли с соседями

а где это можно узнать?

[дудуся]

здравствуйте вы только по квартирам консультируете? очень нужна консультация по участку и дому на нем. сложная ситуация у одного собственника 2\3доли у второго и третьего по 1\6. один(1\6) готов отказаться от доли в пользу(2\3)т.к никогда там не был ничего не делал налоги не платил.а второй(вернее его дочь которая только вступила в наследство) (1\6) хочет свою долю продать подороже. но ее отец тоже там ничего не делал и налогов не платил никогда. мы всей семьей естественно против продажи да и вообще ни видим прав на землю и дом.мы предлагали ей символическую сумму но она отказалась. как нам быть? имеем ли первоочередное право на покупку ее 1\6? и какую сумму она может поставить?(есть ли ограничения?) имеет ли нам смысл подавать в суд на лишение ее прав на участок и дом на основании статьи 45 земельного кодекса?

[KIRA]

а где это можно узнать?

-распечатку по нашим риэлторским "каналам",а про границы-в бти и просто у соседей

Добавлено спустя 5 минут 42 секунды:

как нам быть? имеем ли первоочередное право на покупку ее 1\6? и какую сумму она может поставить?(есть ли ограничения?) имеет ли нам смысл подавать в суд на лишение ее прав на участок и дом на основании статьи 45 земельного кодекса?

-право первоочередной покупки за Вами,но она вправе пытаться продавать и Вам предлагать хоть за миллион долларов-другое дело,что врядли купят а вот суд врядли поможет- так как по суду лишь можно взыскать задолжности и налоги неоплаченные,а не лишить прав собственности в Вашу пользу,мой совет-договаривайтесь с ней о цене,так как нормальную сумму никто не купит такую маленькую долю,которую ещё и фактически выделять и разграничивать на всём участке надо,а Вы ей предлагайте реальную сумму,а не копеечную,а то продаст дарением нацменам-затем Вам дороже встанет

[дудуся]

]
-право первоочередной покупки за Вами,но она вправе пытаться продавать и Вам предлагать хоть за миллион долларов-другое дело,что врядли купят а вот суд врядли поможет- так как по суду лишь можно взыскать задолжности и налоги неоплаченные,а не лишить прав собственности в Вашу пользу,мой совет-договаривайтесь с ней о цене,так как нормальную сумму никто не купит такую маленькую долю,которую ещё и фактически выделять и разграничивать на всём участке надо,а Вы ей предлагайте реальную сумму,а не копеечную,а то продаст дарением нацменам-затем Вам дороже встанет[/quot

спасибо за ответ))) деньги мы ей предлагали нормальные. насчет налогов... их даже ее папа при жизни не платил и как же 45 статья земельного кодекса????? землей они лет 40 не пользовались дом не ремонтировали ни сажали огород и тд.и тп.?????

Добавлено спустя 5 минут 31 секунду:
а акт дарения в нашем случае(то есть если она захочет это сделать) не будет ли считаться притворной сделкой????

[KIRA]

и как же 45 статья земельного кодекса????? землей они лет 40 не пользовались дом не ремонтировали ни сажали огород и тд.и тп.?????

-в статье той только этот пункт может повлиять:"неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет",но доказуемо ли это?и какое НАЗНАЧЕНИЕ прописано Вас в Свидетельствах этой земли? И ещё: если у них доля и НА ДОМ,стоящий на этой земле-то с домом сложнее-никаких оснований по решению суда долю дома у них отнять не предусмотрено законами,насколько я знаю.
А Договор дарения-естественно,притворная сделка,но это надо доказывать в случае чего.
Остаётся надеяться,что у Вас всё мирно в итоге сложиться.Задайте этот же вопрос в разделе "консультации" на сайте realto.ru,там другие мнения имеет смысл услышать тоже.

[дудуся]

KIRA большое спасибо за ответ. понятно что по закону ничего не получится... а жаль можно последний вопрос??? если оба по 1\6 согласятся на деньги как лучше все оформить на одного человека? возможен ли вариант с натариусом и дарственной? то есть двое людей по 1\6 доли дарят свои доли человеку у которого 2\3?(все родственники)

[KIRA]

Лучше настоящей куплей-продажей причём в одном Договоре-указывается ,что продавцы по 1/6 каждый продали,а Покупатель купил,причём можно ведь и без нотариуса в простой письменной форме,и тогда к этому Договору не надо дополнительные заявления об отказе от права преимущественной покупки делать(а лишь согласие супруга Покупателя-который претендует по Семейному кодексу,и если те 1/6 доли не по наследству или первичному бесплатно полученному "приватизированному"праву-то согласие супругов продавцов) -зачем "притворное" дарение то делать?(делают лишь для того,чтобы супруг не претендовал)
При дарении налог присутствует,если не дети ,не супруг и не родители,а при продаже укажите стоимость желательно не более 165 тысяч рублей за их одна-шестые доли (если продавцы менее трёх лет владеют своими долями),а то в 220 статье Налогового кодекса есть странное слово "в целом"(но это не для Вас,а для Продавцов важно)

[дудуся]

БОЛЬШОЕ человеческое СПАСИБО !!!!!!!!!!!!!

[KIRA]

Да не за что,и мне приятно и Вам полезно

[Manuila]

KIRA, у меня такой вопрос, вернее ситуация:
В августе наше так называемое общежитие (МЖК состоящий из отдельных квартир и секций коммунального типа на три хозяина) передали в муниципальную собственность. С нами должны были подписать договора социального найма. И мы бы тогда могли пока есть время до 1 марта приватизировать свое жилье. Но наши чинуши под разными предлогами оттягивают это. Короче они лично заинтересованы в том, чтобы 850 семей трех МЖК не успели приватизировать свои квартиры. Я нашла в законодательстве такие документы, где говориться, что общежития, которые принадлежали государственным предприятиям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. (ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). "При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Тогда получается, что если я возьму свой старый договор, выписку из городского реестра о том что дом жилой и с такого-то числа в муниципальной собственности, распечатку вышеизложенного разъяснения по законодательству, пойду в риэлторское агенство, которое занимается оформлением приватизации для граждан...
Подскажите, KIRA, на основании этих документов, могут риэлторы заняться приватизацией моей квартиры. Или не имеют права. Может существуют какие-то другие законодательные акты для риэлторов по бывшим общежитиям квартирного типа? А то сами мы уже конкретно даже если нам сегодня дадут договор соц найма не успеем приватизировать свою квартиру. А риэлторские фирмы делают это от 2 недель до 6 мес. (зависит от оплаты)

[KIRA]

Отвечу с последних вопросов сам: Когда добьётесь заключения Договора социального найма(! а с Вами обязаны его заключить)-то никакие риэлторы для приватизации не нужны,а нужна "служба одного окна" района при Управе (вроде там) по приватизации либо в крайнем случае фирма Мосжилрегистрация,и те и те сами за Вас из БТИ могут взять Поэтажный план,эспликацию и кадастровый паспорт БТИ-но!!! для ускорения езжайте в БТИ сейчас и возьмите сами по своем паспорту с "пропиской",а также выписку из ЕГРП о неучастии в приватизации в Москве(всех членов Вашей семьи на которых Вы будете сейчас приватизировать) и выписку из домовой книги из ЕИРЦ("РЭУ").Сложности при приватизации возникают только по СБОРУ ВЫПИСОК ИЗ реестра прав ДРУГИХ ГОРОДОВ,если Вы там были "прописаны" после 1991 года,а если только в Москве-то всё просто.
Но нужно добиться срочного заключения Договора социального найма-ну не за один,так за три дня-или пусть пишут письменный отказ,если не захотят-то Вы заявление в двух экземплярах пишите,второй экземпляр он визируют,а Вы объясняете им,что его копию приложите в Управу района,Префектуру,Правительство Москвы и так далее.

А на первый вопрос-скопирую сюда ответ юриста с другого форума на похожий вопрос:
Вопрос на форуме риэлти.ру был:
"В 3-х комнатной коммунальной квартире на 3-х хозяев одна комната приватизирована, а другая является служебным жильём, но на неё есть ходатайство на расслужебливание, выданное предприятием, которое являлось ранее собственником этого жилья. Есть так же ещё комната(служебное жильё), хозяйка которой имеет другое приватизированное жильё. Дом старый, под снос. Департамент жилищной политики ВАО отказывается заниматься расслужебливанием комнаты, ссылаясь на Постановление от 5 августа 2008 г. N 711-ПП Правительства Москвы и утверждая, что только участники жилищных программ могут расслужебить жильё. Как вы думаете, в этой ситуации есть ли всё-таки шанс расслужебить комнату и приватизировать её для купли-продажи или обмена с хозяйкой приватизированной комнаты в этой квартире?"
Ответ:
"Перепелкин Александр
консультант
НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ
[email protected]
http://www.mosgrad.ru/
тел: +7(495)968-43-36
Здравствуйте, Елена. Руководствоваться нужно не Постановлением правительства Москвы от 5 августа 2008 года № 711-ПП, а Федеральным закон № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года, в соответствии со ст. 7 которого к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших осударственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма."

А это значит, что граждане, ранее получившие такие служебные помещения, имеют право на заключение с ними договора социального найма, а также на приватизацию. Изменить данное правило, установленное Федералным законом Постановлением Правительства Москвы нельзя.

Удачи. "

Просто я то лично разбираюсь больше в других вопросах,связанных с практикой.
Вы можете попробовать в Вашем сложном вопросе с этим консультантом связаться сами-по повод Вашей фразы,что и при отсутствии Договора соц-найма возможно приватизировать.

P.S. Я не рекламирую ту фирму риэлторкую из которой юрист дал ответ и не имею к ним никакого отношения(сам делал сделку с ними лишь в 1993 году ),просто грамотно отвечают

[Данила]

здравствуйте вы только по квартирам консультируете? очень нужна консультация по участку и дому на нем. сложная ситуация у одного собственника 2\3доли у второго и третьего по 1\6. один(1\6) готов отказаться от доли в пользу(2\3)т.к никогда там не был ничего не делал налоги не платил.а второй(вернее его дочь которая только вступила в наследство) (1\6) хочет свою долю продать подороже. но ее отец тоже там ничего не делал и налогов не платил никогда. мы всей семьей естественно против продажи да и вообще ни видим прав на землю и дом.мы предлагали ей символическую сумму но она отказалась. как нам быть? имеем ли первоочередное право на покупку ее 1\6? и какую сумму она может поставить?(есть ли ограничения?) имеет ли нам смысл подавать в суд на лишение ее прав на участок и дом на основании статьи 45 земельного кодекса?

KIRA!
Если Вы не против я тоже в Вашей теме выскажу свое мнение.
С землей и долями домов все обстоит несколько иначе, чем с квартирами.
В отличае от квартиры долю дома можно выделить в натуре, бывали случаи когда выделялась часть комнаты и делался отдельный вход. Участок при этом тоже делился пропорционально долям. Сейчас большим спросом пользуются участки земли в 1-3 сотки с крохотулечной частью дома.
И еще владелец 1/6 доли может не только выделить свою долю в натуре, но и сделать ее не долей, а квартирой. И тогда Ваше преимущественное право покупки пропадает. Владелец 1/6 доли, став владельцем квартиры продаст ее кому угодно, без Вас......

[KIRA]

И еще владелец 1/6 доли может не только выделить свою долю в натуре, но и сделать ее не долей, а квартирой. И тогда Ваше преимущественное право покупки пропадает. Владелец 1/6 доли, став владельцем квартиры продаст ее кому угодно, без Вас......

-не знаю,действительно,про это,но считаю-что и для тог чтобы сделать долю "квартирой",и для согласования отдельного входа(возможно) потребуются Заявления и согласия собственников других долей дома,тем более о разграничении (межевании) земельного участка,а для продажи Квартиры в общем,но дачном доме-требуется ли отказ соседей(дольщиков)или нет-вопрос в УФРС постараюсь задать (квартиру можно сделать лишь там,где позволят проживать постоянно-то есть в дачном-садовом доме могут и запретить возможно)

[Данила]

Если не удается сделать у нотариуса договор о порядке пользования домом и участком, то это делается в судебном порядке. Дела такого рода уже не идут годами, как раньше. У меня последнее дело прошло за 3 месяца в суде. Суд обязал истца, который просил выделить ему в пользование половину 24-метровой комнаты, террасу, 15м на чердаке и участок 123 кв.м, примыкающий к этой части, возвести стену, сделать отдельный вход и коммуникации. Также суд признал это жилье, после введения коммуникаций отдельной квартирой.

НО ЭТО НЕ ОТНОСИТСЯ К ДАЧНЫМ ДОМИКАМ.

[дудуся]

Данила а возможно пообщаться с вами в личке?

[KIRA]

ЭТО НЕ ОТНОСИТСЯ К ДАЧНЫМ ДОМИКАМ

-а каким домам относиться? как их статусы называются (именуются) и где это прописывается?

[Данила]

Грубо говоря, если в доме была прописка при царе Горохе, то оквартирить такой дом можно.
Если это садово-огороднический кооператив, то нет.
В случае с дудусей такой вариант возможен, но я еще полностью ее документы не изучила (там двоякая ситуация)